Utrzymujące się od dłuższego czasu niskie oprocentowanie lokat bankowych oraz obligacji skarbowych powoduje, że inwestorzy zaczynają szukać alternatywnych sposobów na zyskowne ulokowanie kapitału. Od kilku lat, na jedną z najbardziej popularnych form inwestowania pieniędzy wyrasta branża condohoteli i aparthoteli. Czym zatem jest condohotel? Jakie szanse generuje ulokowanie w nim środków? Jakim ryzykiem opatrzona jest taka inwestycja? Zapraszamy do artykułu.
Condohotel – co to jest i na jakich zasadach działa?
Nikogo nie zaskakuje obecnie fakt popularności inwestowania w zakup mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. W przypadku spełnienia określonych warunków, może to być bowiem bardzo intratna działalność. Ostatnimi laty, ogromnym zainteresowaniem inwestorów zaczęły cieszyć się nie tylko mieszkania nabywane celem najmu, ale również condohotele. Czym charakteryzują się nieruchomości tego typu?
Condohotel to nic innego, jak budynek wpisujący się w standardy luksusowego, najczęściej 4-5 gwiazdkowego hotelu. Różnica względem standardowego obiektu turystycznego polega jednak na strukturze własności jego wydzielonych części. Okazuje się bowiem, że condohotel swoją nazwę zaczerpnął od condominium, a więc połączenia zbioru jednostek mieszkalnych, z których każda może być odrębną własnością innego inwestora. Osoba decydująca się na ulokowanie kapitału w zakup jednego z pokoi będących częścią condohotelu, może samodzielnie zamieszkiwać w nim przez ujęty w umowie okres w roku lub najmować go, czerpiąc z tej działalności określone zyski.
Szacuje się, że zwroty, jakie inwestor może uzyskać z przeznaczenia zakupionej nieruchomości pod wynajem mogą sięgać rzędu 5-8% w skali roku. Niestety nigdy nie będzie to czysty zysk, gdyż właściciel pokoju (lub apartamentu) zobowiązany jest do opłacania podatku od nieruchomości, a także do ubezpieczenia jej na własny koszt. Dodatkowo, eksperci tłumaczą, że zwroty, jakie rzeczywiście można uzyskać z inwestycji w condohotel, tylko przy spełnieniu szeregu warunków utrzymają się we wskazanym wyżej przedziale procentowym. Podobnymi prawami rządzą się także aparthotele, a więc nieruchomości składające się nie tyle z odrębnych pokoi, co z apartamentów wyposażonych w aneksy kuchenne.
Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby condohotel przynosił zyski?
Popularność inwestowania w condohotele powinna świadczyć o tym, że w większości przypadków takie lokowanie kapitału okazuje się opłacalne dla przedsiębiorców. Istnieje jednak szereg warunków, jakie taka nieruchomość powinna spełniać, aby przynosiła oczekiwane zwroty. Jakie to warunki? Decydując się na inwestycję w condohotel koniecznie należy zwrócić uwagę na:
- Doświadczenie dewelopera – zanim ulokujesz swoje pieniądze w condohotel, sprawdź, jakie doświadczenie w budowie tego typu obiektów ma deweloper. Jeżeli żadne – zastanów się, czy warto ryzykować.
- Lokalizację obiektu – dokładnie sprawdzaj miejsce, w którym ma powstać inwestycja. Nie wierz wizualizacjom, ale planom zabudowy przestrzennej. Pamiętaj też o odpowiedniej infrastrukturze w pobliżu condohotelu, która będzie stanowiła o atrakcyjności lokalizacji.
- Cenę za metr kwadratowy – porównaj ceny za metr kwadratowy w nieruchomości o podobnym standardzie i lokalizacji. Deweloperzy mają bowiem tendencję do sztucznego zawyżania wartości powierzchni w inwestycjach typu condohotel, czy aparthotel.
- Obsługę obiektu – aby obiekt turystyczny przynosił maksymalne, założone zyski, jego potencjał powinien być w pełni wykorzystany. Odpowiednia obsługa dbająca komfort gości a także o wysoki standard estetyczny i techniczny hotelu, to podstawa w przypadku tego typu nieruchomości.
Spełnienie powyższych wymogów, choć zmniejsza ryzyko ulokowania środków w nietrafioną inwestycję, to nie stanowi gwarancji uzyskania zakładanych zwrotów. Czynników wpływających na powodzenie przedsięwzięcia jest bowiem dużo więcej, a o samej jego specyfice można przeczytać choćby w eksperckim serwisie zajmującym się tematyką inwestowania w nieruchomości: https://social.estate/condohotel-czy-to-sie-oplaca/.
Inwestycja w condohotel – na co uważać?
Wspominaliśmy już o wybranych warunkach, które powinny zostać spełnione, aby inwestycja w condohotel przynosiła oczekiwane zyski. Istnieje również kilka aspektów, na które warto uważać, aby w dobie popularności tego typu nieruchomości, nie dać się zwieść niekoniecznie uczciwym deweloperom. Condohotele i aparthotele bowiem, to niestety doskonałe typy inwestycji do wykorzystania w procederze budowania piramidy finansowej lub zwykłego zwodzenia właścicieli poszczególnych pokoi lub apartamentów.
W jaki sposób dochodzi do powyższych sytuacji? Wyobraźmy sobie, że condohotel powstał w mało atrakcyjnej lokalizacji lub z innych przyczyn nie przynosi oczekiwanych zysków. W takim przypadku inwestorzy będą otrzymywali zwroty tylko do tego momentu, w którym deweloper będzie w stanie pozyskiwać pieniądze od innych inwestorów z innych hoteli. Po wykorzystaniu tej puli środków, cała inwestycja zazwyczaj przestaje przynosić jakiekolwiek zyski, a jej właściciel może ogłosić upadłość.
Warto również wspomnieć o tym, że jednym z zabiegów stosowanych przez nieuczciwych deweloperów jest powoływanie specjalnych spółek, które mają za zadanie wybudować hotel oraz pozyskiwać kapitał od inwestorów. Zarządzaniem inwestycją i wypłacaniem zwrotów zajmuje się natomiast inna spółka, która w razie niepowodzenia szybko przenosi się w stan upadłości. Zebrane pieniądze pozostają natomiast w rękach pierwszej spółki.
Większą czujność powinna wzbudzić także obiecywana, nierealnie wysoka stopa zwrotu z inwestycji. Jeżeli deweloper zapewnia, że będzie to zysk rzędu 10, a nawet kilkunastu procent w skali roku, to najprawdopodobniej zamierza Cię zwyczajnie naciągnąć lub ma wygórowane ambicje niepoparte faktami. Tak wysokie stopy zwrotu są bowiem możliwe jedynie przy spełnieniu jednego, podstawowego warunku – stuprocentowego obłożenia wszystkich pokoi znajdujących się w condohotelu przez większość miesięcy w roku. Jest to warunek niemożliwy obecnie do spełnienia, choćby ze względu na rosnącą konkurencyjność bazy hotelowej.
Condohotel – kiedy warto zainwestować?
Każda inwestycja niesie ze są mniejsze lub większe ryzyko. Nigdy nie warto wierzyć w stuprocentową gwarancję powodzenia przedsięwzięcia i na niej opierać swoje biznesowe decyzje. Podobnie jest w przypadku condohoteli i aparthoteli. Zanim zdecydujesz się na ulokowanie swojego kapitału w tego rodzaju nieruchomości sprawdź dokładnie dewelopera, na wizualizację inwestycji patrz z dystansem, a obietnice niebotycznych stóp zwrotu traktuj jako sygnał ostrzegawczy.
Inwestowanie w condohotele może być bardzo trafionym przedsięwzięciem, pod warunkiem ostrożnego i przemyślanego podejścia do wyboru nieruchomości. Jeżeli deweloper może pochwalić się dużym doświadczeniem w branży, lokalizacja obiektu jest niezwykle atrakcyjna, a cena za metr kwadratowy niewygórowana, warto rozważyć wszystkie “za” i “przeciw” w kwestii zainwestowania w condohotel.
