Kredyty hipoteczne w Polsce
Kredyty hipoteczne w Polsce należą do najdroższych w Europie – podkreślają zarówno ekonomiści, jak i politycy. Główne przyczyny to nie tylko wysokość stóp procentowych, ale również marże bankowe, które są istotnym składnikiem kosztu kredytu. Zdaniem prof. Ireneusza Dąbrowskiego z Rady Polityki Pieniężnej (RPP), wpływ państwa na marże banków jest ograniczony – można regulować jedynie poziom stóp procentowych.
– Banki próbują odbudować swoje wyniki finansowe po stratach wynikających z kredytów frankowych i wyroków TSUE, podnosząc marże kredytów hipotecznych – ocenia prof. Dąbrowski. – To oznacza wyższe koszty dla klientów.
Wysokie marże i stopy – co składa się na koszt kredytu?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się ze stopy referencyjnej (dotychczas WIBOR) i marży banku. W czerwcu 2025 r. średnie oprocentowanie wahało się między 7 a 8 proc., mimo że stopa referencyjna NBP wynosiła 5,25 proc. Po lipcowej obniżce do 5 proc. część banków obniżyła oprocentowanie hipotek poniżej 7 proc.
– RPP może obniżać stopy procentowe przy spadającej inflacji, ale na marże banków wpływu nie mamy – tłumaczy Dąbrowski.
Dlaczego marże są tak wysokie?
Według danych Związku Banków Polskich (ZBP) z grudnia 2024 roku, średnia marża kredytu hipotecznego wynosiła 1,7 proc., z czego aż 0,81 pkt proc. stanowiło ryzyko prawne. To więcej niż udział ryzyka kredytowego – sytuacja nietypowa na tle innych krajów Europy. Dodatkowe 0,24 pkt proc. to efekt podatku bankowego.
ZBP zaznacza, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w ponad 96 proc. zależy od poziomu stopy referencyjnej – zmiana jej poziomu wpływa więc bezpośrednio na wysokość rat.
WIBOR do likwidacji – nadchodzi POLSTR
W Polsce trwa reforma wskaźników referencyjnych – WIBOR zostanie zastąpiony przez POLSTR (Polish Short Term Rate), co ma zwiększyć przejrzystość i zgodność z unijnym rozporządzeniem BMR. POLSTR oparty jest na rzeczywistych transakcjach jednodniowych między bankami. Od 2 czerwca 2025 roku publikowane są również jego wersje 1M, 3M i 6M.
– Przejście na POLSTR będzie techniczne, spokojne, a zmiana może nastąpić nawet bez konieczności podpisywania aneksów do umów – zapewnia Dąbrowski. – To krok w dobrym kierunku.
Ryzyko prawne wokół WIBOR-u
W ostatnich latach rośnie liczba pozwów dotyczących kredytów złotowych z oprocentowaniem opartym o WIBOR. W czerwcu 2025 roku odbyła się rozprawa przed TSUE, a opinia Rzecznika Generalnego ma zostać ogłoszona 11 września 2025 r. Wyrok spodziewany jest w pierwszej połowie 2026 roku.
– Decyzje TSUE mogą znacząco wpłynąć na rynek. Jeśli linia orzecznicza będzie prokonsumencka, banki będą musiały tworzyć dodatkowe rezerwy, co uderzy w ich zyski – ocenia członek RPP.
Frankowicze a hipoteki złotowe – rosnące rezerwy banków
Banki od lat tworzą rezerwy na ryzyko prawne związane z kredytami walutowymi. W 2025 roku koszty te mogą przekroczyć 100 mld zł. Jak podała „Rzeczpospolita”, w drugiej połowie 2025 roku pięć największych banków giełdowych zawiązało już 3,3 mld zł na ten cel – to aż o połowę więcej niż w pierwszym półroczu.
źródło: Newseria
