Większość osób przymierzających się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest świadomych tego, że będą musieli zapłacić od tego zobowiązania odsetki, a ponadto, prowizję dla banku, który udzieli finansowania. Często nie wiedzą o tym, że istnieją też dodatkowe koszty kredytów pod hipotekę. Wyjaśniamy, jakie.
Co składa się na koszt kredytu hipotecznego?
Chcąc otrzymać od banku kredyt hipoteczny w celu zakupu własnego mieszkania czy wybudowania domu, musimy wziąć pod uwagę koszty, jakie nas czekają – często przez kilkadziesiąt kolejnych lat. Na ostateczną “cenę”, jaką musimy zapłacić bankowi za udzielenie nam finansowania, składają się:
- oprocentowanie,
- prowizja,
- ubezpieczenia,
- opłaty dodatkowe.
W dalszej części omawiamy każdą ze składowych kosztów kredytów hipotecznych.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Najważniejszym składnikiem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie, czyli odsetki od zaciągniętego zobowiązania, które będą miały bardzo istotny wpływ na jego koszt końcowy. Jest to suma stopy procentowej (WIBOR) oraz marży, jaką nakłada bank. WIBOR jest niezależną od kredytodawcy, nienegocjowalną, zmienną stawką referencyjną, określającą oprocentowanie międzybankowych pożyczek. Z kolei marża jest stała i zależy od polityki cenowej danego banku. Co ciekawe, można (a nawet powinno się) ją negocjować – samodzielnie lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Należy się jednak liczyć z tym, że im większe ryzyko bank będzie musiał podjąć, udzielając nam finansowania (np. niski wkład własny, niskie dochody, brak stałej pracy), tym marża będzie wyższa.
Prowizja dla banku za udzielenie kredytu hipotecznego
Dodatkowym kosztem, jaki na osobę biorącą kredyt hipoteczny nakłada ze swojej strony bank, jest prowizja. Jej wysokość może wynieść nawet 5% od kwoty całego udzielonego finansowania. Bank może zażądać od kredytobiorcy zapłaty prowizji w gotówce lub zdecydować się na prowizję kredytowaną, która zostanie doliczona – wraz z odsetkami od jej skredytowania – do miesięcznych rat, przez co dodatkowo podwyższy całkowity koszt kredytu. By od ręki dowiedzieć się, ile wynosi prowizja w danym banku (ale też RRSO i marża), warto sprawdzić ranking kredytów hipotecznych.
Konieczne ubezpieczenia
Warunki udzielania kredytów hipotecznych zależne są od danego banku, jednak zawsze wiążą się z koniecznością wykupienia przez nas ubezpieczenia – przynajmniej na życie i pomostowego. Wprowadzone zostały w celu zminimalizowania ryzyka niewypłacalności kredytobiorcy lub zdarzeń losowych. Mają oczywiście wpływ na wysokość comiesięcznej raty, do której są doliczane. Ubezpieczenie na życie oferuje nam bank lub współpracujące z nim Towarzystwo Ubezpieczeniowe. W przypadku naszej śmierci lub trwałego kalectwa, dług zostanie spłacony przez ubezpieczyciela. Ubezpieczenie pomostowe jest opłatą pobieraną w okresie od kupna nieruchomości, pod którą wzięliśmy hipotekę, aż do momentu, gdy bank zostanie wpisany do jej księgi wieczystej lub do momentu, gdy ustanowiona zostanie hipoteka na nieruchomości, którą budujemy sami lub buduje deweloper.
Dodatkowe koszty kredytów hipotecznych
Musimy liczyć się też z tym, że umowa kredytowa może przewidywać dodatkowe koszty kredytów pod hipotekę, którymi bank obarcza kredytobiorców w przypadku udzielania im tego typu finansowania. Takimi opłatami mogą być na przykład: ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego, koszt wyceny nieruchomości przez bankowego rzeczoznawcę, koszty wynikające z Tabeli Opłat i Prowizji bankowych (m.in. koszt podpisania aneksu, koszt wcześniejszej spłaty kredytu), kary za opóźnienie w spłacie rat, kary za brak wymaganych przez bank dokumentów, koszt dodatkowych produktów bankowych, wymaganych, gdy udzielany jest kredyt hipoteczny (np. karta kredytowa, konto bankowe).
